香港降息了！楼市迎来黄金机遇，现在是入手好时机？

香港楼市正迎来多重利好交汇的黄金窗口，美联储降息与本地政策形成“双引擎”，推动市场进入新一轮发展周期。

当地时间9月17日，美联储宣布将联邦基金利率目标区间下调25个基点，至4.00%-4.25%。这是继2024年12月后时隔9个月的再度降息，标志着全球资金流动性迎来重要转折点。

紧随其后，香港金管局于9月18日宣布将基本利率下调25基点至4.50%。汇丰银行率先行动，宣布下调最优惠利率0.125厘，将按揭利率降至3.375厘。

美国此前凭借高利率吸引全球资金，如今“吸金石”魔力减弱。全球资本正在寻找新的“淘金地”，而香港成为中国与世界金融交流的“超级门户”。

香港高度开放的金融市场、完善的法律体系和国际化营商环境，让国际资金找到了流入中国资产价值洼地的“黄金通道”。对楼市而言，资金流动带来的直接影响尤为显著：市场流动性增加，购房者融资成本降低，投资性资金加速向高回报房产领域聚集。

汇丰银行下调最优惠利率后，按揭利率降到3.375厘。以500万港元贷款、30年期按揭计算，购房者每月供款将减少数百至数千港元，实实在在缓解了供楼压力。

更值得期待的是，市场预测美联储年底前或再降两次息。这意味着香港房贷利率仍有进一步下调空间，入市门槛将持续降低。

答案藏在投资回报率的差距里。目前内地一线城市房产租金回报率仅在1.2%-2.2%之间，而香港的租金回报率已达到3%-5%，且仍呈上升趋势。

在香港不少热门区域，楼盘月租金收入不仅能覆盖月供，甚至还有盈余。以近期备受关注的翰林峰为例，其呎租已达103元，媲美山顶豪宅水平。

随着利率差进一步扩大，香港房产的收益优势可能还会持续放大。在租金走升、“供平过租”的趋势下，未来转租为买的人会增多。

政策持续松绑：继“撤辣”优化首付和印花税后，降息进一步降低购房成本，为市场装上“双引擎”。人才红利爆发：自新输入人才机制推出以来，已有约23万名人才携家人抵港。

其中高才通计划获批续期者95%收入高于香港中位数，且七成人才年龄在40岁以下。最新优化的投资移民政策更将商业地产投资额度提至1500万、住宅门槛降至3000万，将持续释放住房需求。

市场数据向好：租金已连续8个月上涨并突破新高，房价连续4个月回升，库存量连续4个月下降，内地买家比例更是连升5年。大佬频频接手豪宅的动作，都印证了市场的复苏势头。

案例一：内地专才张先生的投资选择

张先生去年通过“高才通”计划来港，今年初在港岛西区购买一套两居室。总价800万港元，贷款70%，30年期。

按原来3.5%利率计算，月供约2.87万港元。如今利率降至3.375%，月供降至约2.82万港元，每月节省500港元。该单位目前租金已达2.9万港元，实现“供平过租”。

案例二：本地换楼客李女士的决策

李女士出售原有太古城单位后，购入一套价值1200万港元的改善型住宅。贷款600万港元，30年期。

降息后每月供款由约2.15万港元降至2.11万港元，每年节省约4800港元。李女士表示：“利率下降减轻了供款压力，加上预计房价会稳步上升，所以决定换楼。”

受惠于两项好消息，第四季香港物业成交量有望按季升30%。

减息亦令定存吸引力大大降低，相信将吸引资金流入物业市场，买楼收租个案将增加。陈永杰料第四季一二手成交量将按季升30%，全年楼价及租金预测升5%。

对于刚需买家，现在可能是趁低吸纳的好时机。可以关注首次置业优惠政策，降低首付和贷款成本，选择交通便利、配套成熟的区域。

对于投资者，可以瞄准“北部都会区”和核心地段。新界北（洪水桥、元朗）有基建利好，未来升值空间大；港岛/九龙则豪宅保值，租金回报稳定。

对于海外/内地买家，可以善用汇率优势。现在用人民币换港币购房，相当于有一定折扣；选择贷款购房，港币利率低于内地，能够降低持有成本。