当欧盟多国房价高到让人望而却步时，有一个国家正悄悄成为全球资本的 “新宠”—— 它身处欧元区和申根区，首都房价却仅为巴黎、柏林的三分之一，租金回报率却能达到西欧城市的 2 倍！
更关键的是，这里房产永久产权、无外资购买限制，国际基金已低调砸钱数十亿欧元布局。它就是拉脱维亚，一个被太多投资者忽略的欧盟 “价值洼地”，现在入场还来得及吗？
其实在如今欧盟整体房价高企的大环境下，多数人提及欧洲房产投资，首先想到的或许是法国、德国等西欧国家，或是葡萄牙、希腊等热门移民国。但很少有人注意到，位于波罗的海沿岸的拉脱维亚，正凭借显著低于欧盟平均水平的房价、稳健的制度优势以及可观的租金回报率，逐渐成为国际投资者眼中的 “香饽饽”。今天，我们就从六个核心维度，带大家全面解析拉脱维亚房地产市场的低估特征及其巨大潜力。
一、房价 “亲民”：
显著低于欧盟平均，欧元区里的 “价格洼地”
买房先看价，拉脱维亚的房价优势，在欧盟范围内堪称 “独一档”。据欧盟统计局 Eurostat 及多家权威研究机构的数据显示：
欧盟新房均价约在€2,300–3,500/㎡；
而法国、德国、荷兰等西欧发达国家，新房均价普遍达到€4,000–8,000/㎡，部分热门城市核心地段更是突破€10,000/㎡。
再看拉脱维亚，其首都里加（Riga）作为全国经济、文化中心，新房均价仅为€2,800–3,800/㎡，非核心区域的新房价格甚至低至€1,800–2,000/㎡。这意味着什么？在拉脱维亚，你只需花西欧国家三分之一甚至更低的预算，就能拥有一套位于欧元区、申根区内的房产，享受与西欧同等的货币体系和通行便利。对于想要低成本布局欧盟资产的投资者来说，这样的房价优势无疑极具吸引力。
二、潜力暗藏：
收入增长快，房价涨幅却 “滞后”
如果说低房价是拉脱维亚房产的 “敲门砖”，那么 “收入增长快、房价涨幅滞后” 的特点，就是其潜力的 “定心丸”。近年来，拉脱维亚经济发展势头良好，人均 GDP 和居民收入实现显著增长，尤其在服务业和数字经济领域，表现尤为突出。大量跨国企业入驻，带动了当地就业市场繁荣，居民购买力不断提升。
但有趣的是，当地房价涨幅并未与经济、收入增长同步，仍处于 “温和上涨” 阶段。对比其邻国爱沙尼亚，首都塔林的房价近十年翻了一番，而拉脱维亚的房价涨幅明显滞后。这种 “经济基本面已启动，资产价格却尚未完全释放潜力” 的状态，正是典型的 “价值滞后型市场” 特征。按照市场规律，随着经济持续发展，房价后续补涨空间巨大，现在入手，相当于提前锁定了未来的增值收益。
三、供需失衡：
城市化加速 + 供应放缓，房价上涨动力足
除了价格和经济基本面，供需关系也是影响房价的关键因素，而拉脱维亚正面临着 “需求增加、供应减少” 的供需背离局面。
从人口流动来看，虽然拉脱维亚总人口在缓慢减少（尤其是 2010–2020 年间，青年移民西欧现象显著），但微观趋势正在发生转变。最近 2–3 年内，里加及其都市圈（如 Marupe、Adazi、Pinkkini 等）人口净流入明显：一方面，俄乌战争后，来自乌克兰、俄罗斯、白俄罗斯的移民大量涌入，且主要定居在里加；另一方面，拉脱维亚农村地区的年轻人，为了寻求更好的生活和就业机会，也在不断向都市圈迁移。人口的集中，直接带动了里加及其周边区域的住房需求。
而在供应端，情况却截然相反。近年来，拉脱维亚新建筑审批政策趋严，环保标准不断提高，导致房地产开发周期拉长，新房供应增速明显放缓。一边是需求持续增加，一边是供应增长乏力，供需背离逐渐拉大。在这样的背景下，当前房价尚未充分反映市场需求，未来具备长期上涨空间。
四、制度保障：
全欧盟 “身份” 加持，投资环境成熟透明
对于海外投资者来说，投资目的地的制度稳定性和法律透明度，往往比短期收益更重要。而拉脱维亚在这方面，完全能让投资者放心。
拉脱维亚是申根区、欧元区、欧盟、OECD（经济合作与发展组织）、NATO（北大西洋公约组织）的全成员国，制度体系与西欧国家保持一致，稳定且成熟。在房产投资领域，更是拥有诸多优势：其一，房产为永久产权，投资者可世代传承；其二，投资法律清晰透明，各项流程有明确规范，无需担心 “暗箱操作”；其三，外国投资者可直接购买住宅和商用房产，无配额限制，也无需特定身份（这一点不同于奥地利、丹麦等对外国投资者限制较多的国家）。
简单来说，在拉脱维亚投资房产，你能享受到与西欧同等的制度保障，但付出的成本却远低于西欧，这种 “高保障、低门槛” 的投资环境，在整个欧盟范围内都十分稀缺。
拉脱维亚政府大楼或象征法律公正的雕塑图片
五、资本入场：
全球基金悄悄布局，早期红利仍在
判断一个市场是否有潜力，国际资本的动向是重要参考指标。此前，拉脱维亚因 “低调”，并未像葡萄牙、希腊、匈牙利等国家那样，成为 “移民 + 房产” 领域的热门选择。但近两年，越来越多的国际资本开始悄悄入场，布局拉脱维亚房地产市场。
Indexo 房地产基金（由 Provendi Asset Management 管理）自 2023 年起，就在里加多次出手：不仅翻新了位于 89 Elizabetes 街的历史建筑，并将其打造为托管项目，该项目还荣获了 2023 年波罗的海房地产复兴大奖；同时，基金还投资了 Pulkveža Brieža 街的多户型租赁公寓，提供长租、短租等多样化服务，可见其对拉脱维亚房产市场的信心。
NCH Baltics Opportunity Fund I 也不甘示弱，于 2022 年购入里加一处工业物业，并计划在未来五年累计投资€8000 万，用于升级当地的工业物流资产，进一步加码拉脱维亚市场。
此外，Crowdlending 平台 Estateguru 也汇聚了来自爱沙尼亚等地的零售及机构投资者，2023 年为拉脱维亚房地产开发项目累计募集€8000 万资金。该平台负责人明确表示：“拉脱维亚的房地产价格显著低于爱沙尼亚或立陶宛，是目前波罗的海地区极具潜力的市场。”
除了这些专业基金，大型企业也开始在拉脱维亚布局。阿布扎比鹰堡集团（Eagle Hills）于 2024 年启动了标志性项目 “Riga Waterfront”，总投资超 30 亿欧元，项目涵盖 8000 套住宅、1000 套酒店公寓、游艇码头、购物中心和公共空间等，建成后将成为里加的新地标。
值得注意的是，拉脱维亚的移民政策也逐渐受到中东和亚太地区投资者的关注，来自沙特、香港、新加坡、越南等国家和地区的投资者，正纷纷将目光投向这里。种种迹象表明，里加正快速崛起为北欧、中东以及全球投资机构的新布局重点区域，而目前市场仍处于早期阶段，投资者仍有机会享受 “早期红利”。
六、收益可观：
租售比高，租金回报率远超西欧
对于投资房产的人来说，除了房价增值，租金收益也是重要的回报来源。而拉脱维亚在租金回报率方面，同样表现亮眼。
在里加，住宅租金收益率普遍能达到 4–7%，部分地理位置优越的小户型房产或短租项目，租金收益率甚至高达 8–9%。反观西欧主要城市，如巴黎、阿姆斯特丹，租金收益率大多在 2–4%，仅为里加的一半左右。
租售比本身就反映了资产价格的合理性，拉脱维亚目前较高的租金回报，说明当地房价尚未出现泡沫，仍处于合理估值区间，具备较强的投资价值。对于想要通过房产获得稳定被动收入的投资者来说，拉脱维亚无疑是一个优质选择。
（此处建议搭配图片：欧盟主要城市住宅租金收益率对比图表）
小结：拉脱维亚，完全符合 “低估值市场” 的五大特征
综合以上分析，我们可以清晰地看到，拉脱维亚房产市场完全符合 “低估值市场” 的五大核心特征：
结语：
欧盟低位入场的 “战略洼地”，投资者别再错过
总结一句话：拉脱维亚房产市场目前正处于 “价格低 + 收益高 + 制度稳 + 潜力大” 的黄金阶段，是欧盟范围内名副其实的 “被低估市场”。
对于希望在欧盟内部低位入场，实现资产增值与身份通道双收益的投资者来说，拉脱维亚无疑是一个值得重点关注的 “战略洼地”。现在，国际资本已悄悄布局，随着市场关注度不断提升，未来房价和租金大概率会持续上涨，尽早入场，才能更好地把握机遇。
